税金のことについても把握しておきたい！？不動産売却の豆知識を分かりやすく解説

不動産売却は意外と大きな税金がかかります。
どのような種類のものがどれほどかかるのかをあらかじめシミュレーションし、どれだけの額が手元に残るのかを把握しておく必要があります。
一方で税理士などの専門家に相談するのも敷居が高いため、初心者なりに大まかな基礎知識を把握しておくことをお勧めします。
必要な経費は一般的に「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」の3種類であり、この中でも求め方が複雑である「譲渡所得税」について、解説します。

税金のことについても把握しておきたい！？不動産売却の豆知識を分かりやすく解説

譲渡所得税は、不動産売却による利益である所得に課される税金です。
この額を算出するためには、まず所得額がいくらになるかを把握する必要があります。
譲渡所得は、不動産売却額から取得費と売却時にかかった諸費用を差し引いたものになります。
この譲渡所得から特定の条件で税金が軽減される特別控除を差し引くことで課税譲渡所得が算出されます。
この他にも減価償却費なども考慮する必要がありますが、居住用財産であるかどうかで大きく税額は異なりますので注意が必要です。

不動産売却で発生することがある譲渡所得税とは？

不動産売却は譲渡に相当するもので、税金の一つでもある譲渡所得税が発生することになります。
ただし、発生するといっても利益がなければ課税対象になりませんので不動産売却＝納税ではないことを覚えておきましょう。
復興特別所得税を含めた所得税および住民税の合算、復興特別所得税は東日本大震災からの復興を目的にして納めるもので、2037年まで税率は所得税の2.1％に定められているのが特徴です。
不動産売却の際には、事業所得や給与所得などそのほかの所得とは切り離して計算を行う分離課税方式で算出します。
なお、譲渡所得税の計算は最初に譲渡所得の金額を求める必要がありますが、不動産売却の価格－（取得費＋譲渡費用）の計算式で求めることができます。
この税金は、不動産の所有期間で5年以内なら短期譲渡所得で税率は39.63％、5年を超える場合は長期譲渡所得になり税率は20.315％が適用されますが、両者とも20317年までは所得税に対して2.1％の復興特別所得税が加算されるので注意が必要です。

不動産売却で発生する譲渡所得税の計算方法

不動産売却をすると譲渡所得税と呼ばれる税金を支払わなければいけない場合があります。
計算方法は課税対象額に所定の税率をかけて計算することになります。
課税対象額は当該不動産を譲渡することによって出た利益です。
利益が出たか否かの判断は、売却価格から取得費と売却にかかった費用を合わせた金額を引いて計算をします。
計算結果がマイナスになる場合は利益が無いということになり、課税される対象も存在しないので納税する必要はありません。
差額がプラスの場合は、その差額に税率をかけることになりますが、一律ではないので注意が必要です。
不動産売却の対象物件を所有していた期間が5年以内の場合と、それを超える場合とで税率が変わります。
前者は短期譲渡所得になり税率は39.63％で、後者は長期譲渡所得になって20.315になります。
5年以内か否かを判断する基準は実質的な期間ではなく、不動産売却を行う年の1月1日において、5年が経過しているか否かで判断します。

不動産売却を行った翌年は確定申告が必要？

不動産売却を行えば、翌年には確定申告をする必要がある場合があります。
会社員なら通常行わないという人が多い手続きなので、面倒に感じる人も多いでしょう。
実は不動産売却を行ったとしても、確定申告をする必要が無い場合もあります。
面倒な手続きをしなければいけないという印象を持っている人は、その面倒から解放されることになるので知っておきましょう。
申告が必要になるケースを知って、それに当てはまらない場合は必要が無いと考えると分かり易いです。
申告しなければいけないのは利益が出た場合だけです。
売却価格がそのまま利益になるわけではありません。
売った値段から買った値段を引いて、残った金額から更に売却にかかった経費を引きます。
その残額が課税の対象になるので、残額がある場合のみ申告する必要が出てきます。
大雑把な言い方をすれば、買った値段よりも売った値段の方が安いという場合は、申告の対象にはならないと考えることが出来ます。

不動産売却の譲渡所得は特例として特別控除が受けられるケースもある

不動産売却の際の譲渡所得は、不動産売却価格－（取得費＋譲渡費用）の計算式で求めることができうますが、取得費は売却した不動産を取得した際に支払った購入代金などの費用です。
譲渡費用は、不動産売却の際に払った費用になるので相続した不動産を売却したときには取得費はゼロのイメージになるかと思われますが、相続人や受贈者が支払った登記費用や不動産取得税の金額も取得費も含まれるのでゼロになることはありません。
不動産売却の譲渡費用は、特例として売却した物件や売却を行った人が一定条件を満たしている場合に利用できる特別控除が用意されているので、これが適用されることで譲渡所得が軽減となり納税義務がなくなるケースも多いようです。
仮に売却する不動産が居住用不動産のときには3,000万円特別控除が適用されるので、譲渡所得は最高3,000万円で非課税になります。
この控除を受ける要件は、売り主のマイホームであり譲渡先が配偶者や直系血族・同族会社ではない、前年や前々年などで使用していないなどの条件があります。

不動産売却の譲渡所得税の税率は所有期間が5年を超えているか否かで変わる

不動産売却をして利益が出た場合は、原則として譲渡所得税がかかりますが、税率が一定ではないので注意が必要です。
譲渡所得税は、不動産売却の対象になる不動産を所有していた期間によって変わります。
基準になるのは5年で、所有していた期間がそれを超えている場合と、そうでない場合とで違いがあります。
ここで気を付けておかなければいけないのが、5年という期間の計算方法です。
不動産売却が成立した日を基準に考えるのではなく、売却した日が含まれている年の1月1日を基準にして計算をします。
売却の月が5月で、その物件を購入したのが5年前の3月という場合は、実質的には5年以上所有していることになりますが、5年に到達するのは3月なので、1月1日の段階では条件を満たしていないことになります。
所有期間が5年以上経過していると税率が低い長期譲渡所得になるので、税金を低く抑えるためには所有期間の計算の基準を正確に知っておくことが大切です。

不動産売却で譲渡所得税以外で必要な税金とは？

不動産売却をした時に必要な税金には、「譲渡所得税（所得税と住民税のことをいいます）」・「登録免許税」・「印紙税」の4種類があります。
まずは、売買契約が締結した場合にかかってくる印紙税で、金額は2000円から2万円が必要です。
不動産を引き渡した後に行われる、名義変更の登録には登録免許税を納めます。
不動産売却をした翌年の2/16から3/15に行われる確定申告時には所得税の支払いがあり、不動産の売却で得られた利益に対して計算がなされます。
計算式に当てはめて金額がでます。
最後に、物件売却翌年の6月以降に住民税を支払うことで不動産売買契約の締結にかかる税金の全てが支払い終わります。
しかしながら、3000万円の特別控除の特例や相続した空き家の3000万円特別控除といった譲渡所得税を控除する制度があるので、大きな利益が出ない限り不動産売却で譲渡所得税を支払わなくて済みます。
当てはまるかどうかは事前にきちんと確認すると良いでしょう。

不動産売却を不動産買取業者を利用して売却したときの税金について

不動産売却と聞いたとき、大半は仲介業者を利用して一般的なお客さんに買い取って貰う仲介売却をイメージされるのではないでしょうか。
仲介売却は、仲介手数料が発生するけれども市場相場で売ることができるので資産価値が高い不動産売却は高値で売れることも珍しくありません。
また、不動産売却は仲介だけでなく不動産の買取を専門にしている不動産買取業者を見つけ出して直接買い取って貰う方法もあることをご存知でしょうか。
この場合は、仲介手数料が発生しないけれど買取を行った不動産を再販するためのリフォームや増改築、リノベーションや建て直しなどで費用が掛かる関係から市場価格よりも下がる傾向が強めです。
しかし、いち早く売却したいときなど仲介よりもスピーディーなどから利用される人も少なくありません。
この場合の税金も仲介を使ったときと同じく譲渡所得税が発生しますが、不動産買取業者の場合は譲渡費用に含まれる仲介手数料がないので費用を計算するときなどは注意が必要です。

所有期間が10年を超える不動産売却での軽減税率について

不動産売却を行うと譲渡所得税を納めなければならないこともありますが、これは利益が生じたときだけで大半の場合が特別控除などにより利益が打ち消されて納める税金がゼロになるケースが多いようです。
しかし、確定申告のための準備を行うことや計算を行って損失や利益の有無を確認することは必須になります。
これから不動産売却を希望するマイホームの所有期間が10年を超えているとき、譲渡所得にかかる税率が低くなる特例でもある軽減税率が適用されます。
この軽減税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間が10年を超えていることと前年度や前々年などにこの特例を受けていないこと、そして親子間や夫婦間の売買ではないなどの利用条件を満たしている場合に適用される特例です。
なお、この特例を使う場合の税率は、譲渡所得額の6,000万円以下および6,000万円を超える部分で異なります。
例えば、課税譲渡所得が6,000万円以下のときは所得税10.21％で住民税4％、合計14.21％になります。

相続した家や土地などの不動産売却での取得費加算特例について

不動産売却の中にはマイホームを売るだけでなく、相続した不動産を売ることもあります。
自らの住居を所有している場合は受け継いだ家はそのままにしておいても税金を払うだけ、維持管理費なども必要になることから利用価値がないと判断したときには、不動産売却をするのが最善といえます。
不動産売却を行うと発生する譲渡所得税は、一定の条件をクリアすることで不動産を引き継いだ際に納めている相続税の一定額を不動産所得内の取得費に加算ができる取得費加算特例が適用されます。
引き継いだ翌日から納税の申告期限の翌日以降3年以内に不動産売却を行うことが前提条件になると同時に、受け継いだ人に税金が課税されているなどの条件があるので注意が必要です。
譲渡所得は、売却を行ったときの金額から取得費や譲渡費用を合計した金額を差し引く形で求めるので、譲渡費用や取得費などがより多く計上できることで納める税金の額も変わりますし特例を併用することで納税額がゼロになることも少なくありません。

相続した居住用財産（空き家）を不動産売却したときの特例

相続した不動産売却では、引き継いだ開始日の翌日から税金の申告期限の翌日以降3年以内に不動産売却を行うと課税額の一定額は譲渡所得の取得費に加算することができる取得費加算特例が適用されます。
不動産を受け継いだ人に課税されていることや売却した土地や建物などが遺贈などで取得したなどの条件が必要になりますが、節税効果への期待が高まります。
さらに、受け継いだ居住用財産が空き家の状態になっているときには譲渡所得から最高3,000万円まで控除を受けることができる特例の利用が可能なケースがあります。
この特例は、引き継いだ不動産を2016年4月1日から2023年12月31日までの間で売却したとき、1981年5月31日以前に建築されていること、マンションなど分所有建物登記の建物ではないこと、権利を継承した直前に被相続人以外の居住者がいなかった、これらの条件をクリアすることで適用されるものです。
なお、この特例は売却期間のリミットが決まっているので期限内に不動産売却を行えば大幅な節税効果を期待できるメリットがあります。

2009年もしくは2010年に取得した土地などの不動産売却における控除

不動産売却を行うことで税金を納めなければならない、このようなイメージを持つ人は多いかと思われますが、不動産売却で税金を納めなければならないのは利益が生じたときであり必ずしも納税が必要になるとはいい切れません。
また、税金には免除して貰える制度でもある特別控除などがあるので、これが適されると納税が不要になることもあるなど知っておけば得することが多数あることを覚えておくと良いでしょう。
2009年もしくは2010年に取得した土地などを譲渡（不動産売却）した際には、1,000万円の特別控除が適用されます。
法律の中では、個人が日本の土地もしくは土地の上にある権利を2009年に取得して2015年以降に譲渡したとき、2010年に取得して2016年以降に譲渡したときとき、土地などから得ることができる譲渡所得から1,000万円を差し引くことができるこのようなルールがあります。
ただし、これが適用されるためには親子や夫婦など特別な関係にある人から取得した土地などは対象外になりますので、相続や贈与などでは適用されません。

不動産売却で利益がなかった時に利用可能な特例の種類

不動産売却を行うと、売却により生じた利益に対して譲渡所得税が発生することになります。
この税金は、不動産売却の価格から取得費と譲渡費用の合計額を差し引いた金額を求めてから、保有期間により短期もしくは長期のいずれかの税率が決まる、譲渡所得から差し引くことができる減税率や特例を計算して求めることができます。
特別控除が適用されたり相続などで相続税の一部を取得費に含めることができたり、色々な諸条件で利益がなくなることも少なくありません。
利益が生じないことを売却損と呼びますが、売却損が発生したときには譲渡損失の損益通算や繰り越し控除などの特例の種類が適用されます。
損益通算は、マイホームの買い替えなどで不動産売却を行って損失が発生した際に損失を他の所得から差し引くことができるものです。
損益通算で損失を控除し切れないときにはその分を3年間にわたり繰り越すことができるのですが、これを譲渡損失の繰り越し控除と呼びます。

不動産売却で利益が生じたときは確定申告が必須

不動産売却は譲渡所得税が課税されるので、計算した結果利益が発生している場合は納税義務があります。
譲渡所得税は復興特別所得税などを含めた所得税および住民税の合計であり、不動産売却の譲渡所得税は分離課税方式で行うことになります。
ちなみに、分離課税方式は事業所得や給与所得などとは別に税額を求めるやり方で、不動産売却の利益を所得ごとに定められている税率で個別に算出して翌年の確定申告で納税額を決定させます。
譲渡費用には色々なものが含まれますが、不動産会社に支払った仲介手数料も含まれます。
ここで注意したいことは、仲介手数料は購入したときと売却したときそれぞれ支払いが発生しているとき、購入の際に発生したものは取得費に含まれる点です。
譲渡費用はあくまでも売却のときに要したお金の総称になるものですから、取得費とは別に計算することが大切です。
さらに、手数料はその都度金額が変わるので売却したときの金額を譲渡費用に含めます。

不動産売却に伴う確定申告の際に必要な書類

不動産売却で譲渡所得絵を得たときには、確定申告を行って納税額を確定しなければなりません。
利益が出たときだけでなく、不動産売却で損失が発生して給与所得など他の所得と損益通算を行う場合も同じです。
損益通算は、赤字の所得（損益）を他の黒字になっている所得（利益）から差し引くことを意味しますが、所得の種類により赤字を損益通算できるものとできない所得があるので注意が必要です。
なお、確定申告の必要書類は、確定申告書B・分離課税用の申告書・譲渡所得の内訳書・不動産売買契約書・登記事項証明書・領収書などです。
確定申告書Bおよび分離課税用の申告書は税務署伝習種ができますし、譲渡所得の内訳書なども税務署および税務署の公式サイトからダウンロードが可能です。
不動産売買契約書は購入と売却の金額が申告通りであることを証明する書類でコピーをとります。
登記事項証明書は近くにある登記所で入手ができると同時にオンラインで申請も可能です。
領収書は、不動産会社に支払った仲介手数料や固定資産税の清算書、登記費用などを用意します。